ABC van het Eigen Huis
Aanbetaling
Een deel van de aankoopsom dient vooruit te worden betaald. Niet aan de makelaar of verkoper, maar aan de notaris, die het bedrag later met de eindafrekening verrekent, al dan niet met een lage rentevergoeding. De aanbetaling kan variëren van 2 tot 10% van de koopsom. Het is te zien als een stok achter de deur voor de koper, eigenlijk dus een soort waarborgsom. Als de koper zich niet houdt aan de verplichtingen en de koop gaat niet door, dan heeft de verkoper toch een vergoeding. Aflossingen
De meeste hypotheekvormen omvatten een vorm van aflossing. Deze kan zijn contant, dat wil zeggen direct in mindering op de hoofdsom, als verzekeringspolis die uitkeert aan het eind van de lening, of als belegging met het risico dat de einduitkering te weinig is om de hoofdsom af te lossen. Extra aflossen of vervroegd het restantsaldo voldoen, bijvoorbeeld bij verhuizing, is niet bij elke geldverstrekker zonder boete mogelijk. Dit is een essentiële overweging bij het afsluiten van zo'n langlopende lening. De te kiezen hypotheekvorm is afhankelijk van de te nemen risico's en de gewenste c.q. op te brengen maandlasten. Ook de leeftijd van de koper speelt een belangrijke rol bij de keuze van een hypotheek. Niet alleen voor hemzelf, maar ook voor de geldverstrekker. Vele financieringsmaatschappijen werken met limieten, dan wel met beperkende voorwaarden voor mensen die de 'seniorenleeftijd' hebben bereikt. Appartement
Bij de eigendomsakte hoort in geval van aankoop van een appartement ook een splitsingsakte, waarin exact staat aangegeven welk deel van het appartementsgebouw tot het appartement van de koper behoort. De meeste appartementsgebouwen kennen een Vereniging van Eigenaren (VvE). Alvorens tot koop over te gaan is het raadzaam de recente jaarcijfers van de VvE op te vragen. Hieruit is op te maken welke bedragen voor onderhoud zijn gereserveerd. De te betalen servicekosten, waarin al dan niet een bijdrage voor groot onderhoud is opgenomen, verschillen per complex aanzienlijk. Sommige VvE's nemen geen bijdrage voor groot onderhoud in de servicekosten op. Dit betekent dat de eigenaren achteraf de rekening gepresenteerd krijgen. Een eigenaar doet er goed aan in dergelijk geval maandelijks zelf een bedrag apart te leggen. Denk maar bijvoorbeeld aan vervanging van het dak, dan gaat het om enorme bedragen. Sommige geldverstrekkers gaan alleen akkoord met een hypotheek op een appartement als er een Nationale Hypotheek Garantie op kan rusten. Het appartementencomplex dient hiervoor aan bepaalde eisen te voldoen. Bankgarantie
Als de koper niet over contanten beschikt om de aanbetaling te voldoen, kan hij bij de geldverstrekker een bankgarantie aanvragen. Als de koper zich alsnog onttrekt aan de verplichtingen, waardoor de koop niet doorgaat, kan de notaris het geld opvragen bij de geldverstrekker. De geldverstrekker vordert de kosten vervolgens op de koper. Een bankgarantie geeft evenveel bescherming als een waarborgsom.
Belastingen
Hoewel de overheid eigen woningbezit stimuleert, plukt diezelfde overheid ook graag de vruchten van alle aan- en verkopen van onroerend goed. De meest voor de hand liggende belastingen zijn de overdrachtsbelasting, de onroerend zaakbelasting en de vermogensrendementsheffing. Daarnaast zijn de te betalen rente en verschillende aftrekposten belangrijke elementen. Voorts kan de Belastingdienst in positieve zin direct invloed uitoefenen op de woonlasten. Via een verzoek tot voorlopige teruggave kunnen werknemers in loondienst een maandelijkse verrekening van de hypotheekrente tegemoet zien. Dit kan oplopen tot honderden euro's per maand, afhankelijk van het inkomen en de persoonlijke situatie. Elke woningtransactie en elke financieringsvorm heeft dus directe gevolgen voor het jaarlijkse aangiftebiljet Inkomstenbelasting en Vermogensbelasting, dan wel voor de balans en af te dragen belasting door ondernemers. Ook in dit opzicht is het van belang elk financieel plan te laten doorrekenen. Bestaande woning
Voor de geldverstrekker is de woning onderpand van de financiering. Elke geldverstrekker heeft daarvoor z'n eigen bepalingen. Het al dan niet verkrijgen van een Nationale Hypotheek Garantie kan deel uitmaken van die bepalingen. Het bedrag dat niet kan worden gefinancierd ( koopsom -/- maximale executiewaarde), dient u uit eigen middelen te voldoen. Ga nooit zonder meer uit van waardestijging van de woning in de loop van de tijd; houd rekening met terugbetaling van de totale hypotheeksom uit de verkoopwaarde van de woning, dit voorkomt een restantschuld. Via het Kadaster of de Vereniging Eigen Huis is een indicatie van de verkoopwaarde van de woning op te vragen. Hierop is het bod af te stemmen, zeker als het gaat om een incourante woning.
Betalingsbescherming
Bij aankoop van een woning en de keuze voor een hypotheek zijn de huidige persoonlijke omstandigheden het uitgangspunt. Toch kunnen op termijn situaties ontstaan die danig van invloed zijn op het uitgavenpatroon, denk maar aan arbeidsongeschiktheid of het overlijden van de kostwinner. In het ergste geval komt de hypotheekbetaling onder druk te staan met als gevolg gedwongen verkoop van de woning. Er zijn thans verschillende financiële producten op de markt die huizenbezitters tegen dergelijke extreme gevolgen beschermen. Onder bepaalde omstandigheden ontvangt de verzekeringsnemer gegarandeerde uitkeringen ter voldoening van de rente en aflossingen. De eenmalige kosten van zo'n soort verzekering zijn mee te financieren bij de afsluiting van een hypotheek.
Bureau Krediet Registratie
Het BKR in Tiel is de nationale database als het gaat om de schuldenregistratie van alle Nederlands ingezetenen. Iedereen die bij een officiële instantie een lening heeft lopen, staat daarmee geregistreerd. Het BKR houdt bij of er problemen met de afbetaling zijn. Dit kan voor een geldverstrekker van invloed zijn op de beslissing een potentiële koper al dan niet een hypotheek te verstrekken. Heeft de koper een doorloopkrediet of creditcard waarvan hij geen gebruik meer maakt, dan is het aan te bevelen deze in 'Tiel' te laten schrappen. Het verhoogt de kredietwaardigheid. Boeterente
Bij verhuizing of een drastische daling van de marktrente kunnen geldverstrekkers dwars liggen als het gaat om aanpassing van lopende hypotheekcontracten. Een verhuizing kan zo flink wat extra kosten met zich meebrengen. De oude hypotheek dient immmers afgelost te worden (op zo'n moment weliswaar boetevrij), maar voor de nieuwe woning geldt afsluiting en inschrijving van een nieuwe hypotheek tegen de dan geldende condities. Bepalingen (c.q. beperkingen) bij verhuizen zijn dus belangrijk bij de keuze van een geldverstrekker. Ook is niet elke maatschappij geruisloos van plan bestaande hypotheken bij een lagere rente te middelen. Het verschil tussen het lopende contract en de huidige dagrente moet echt bijzonder groot zijn, wil de lener hiervan voordeel hebben. Verder kunnen extra aflossingen op het restantsaldo leiden tot boeterente. Bovendien zijn er geldverstrekkers die zonder meer bij elke verandering een minimale boeterente in rekening brengen. In zo'n geval is het stevig rekenen. En dan is er nog het aspect van 'administratiekosten' bij vervroegde extra aflossingen. Eigen geld
Veel mensen kiezen er voor al hun eigen geld in het nieuwe huis te stoppen om zo een lagere hypotheek af te sluiten. Dit is lang niet altijd verstandig. De adviseur kan voorrekenen dat een z.g. tophypotheek vaak fiscaal voordeliger uitpakt. Houd er ook rekening mee dat het verhuizen op zich en de inrichting eveneens (veel) extra kosten met zich meebrengen. Het gespaarde geld kan op een spaarrekening worden gezet om onvoorziene uitgaven op te vangen, of als een appeltje voor de dorst. Niemand is er mee gebaat als bewoners op zwart zaad komen te zitten, alleen omdat ze een woning hebben gekocht. Echter, met het oog op de plannen van het nieuwe kabinet Balkenende II, die voorzien in een beperking van de huidige regeling met betrekking tot de hypotheekaftrek, is het zeer wel van belang de verschillende vormen van hypotheek naast elkaar te zetten. Voor een kleine groep kopers kan deze beperking direct merkbare gevolgen hebben. Het blijft echter aanbevolen tenminste een gedeelte van het spaargeld, vrijvallend uit de verkoop van de oude woning, achter de hand te houden.
Eigendomsakte ( Leveringsakte)
Aan de hand van de koopakte maakt de notaris een eigendomsakte op (ook wel transportakte genoemd). Deze dient u ten kantore van de notaris persoonlijk te tekenen. Alleen met een getekende akte kunt u zich eigenaar van het pand noemen. Het concept van de akte ontvangt de koper enkele dagen vóór het transport. Het is zaak dit concept goed te (laten) controleren.
Eigenwoningforfait
Op de WOZ-beschikking (zie verder) staat de waarde van de woning vermeld, zoals dit voor de belastingaangifte van toepassing is. Deze waarde dient de belastingplichtige als 'inkomsten' uit eigen woning op te geven, waarover de Belastingdienst een heffing in rekening brengt, het eigenwaardeforfait. Bent u niet het hele jaar eigenaar van de nieuwe woning, dan geldt het evenredige deel van zowel het oude huis (mits dit uiteraard eigendom was), als van het nieuwe. Het eigenwaardeforfait kent dit jaar het maximum bedrag van € 8.000,-
Eindafrekening Notaris
Op de eindafrekening die de koper van de notaris ontvangt, staat exact vermeld welk bedrag voor welke post dient te worden betaald. Dit vergemakkelijkt het verzamelen van de voor de belasting aftrekbare kosten. Met name gaat het hierbij om de notariskosten, kosten van het Kadaster voor zover het de hypotheekakte betreft en de berekende afsluitprovisie. De eindafrekening begint echter met de koopsom en de eventuele waarde van overgenomen roerende goederen (waarover de koper geen overdrachtsbelasting verschuldigd is). Het eindbedrag dient de koper uit eigen middelen over te maken vóór het transport plaatsvindt. De hypotheeksom wordt door de geldverstrekker rechtstreeks naar de notaris overgemaakt. Erfpacht
Geen enkele gemeente geeft grond voor bebouwing zomaar weg. Soms kan men een kavel ineens kopen, maar in de meeste gevallen betalen bewoners een (half)jaarlijks bedrag als erfpacht aan de gemeente, vaak decennialang. Een soort huur voor de grond. Dit z.g. canon verschilt aanzienlijk per gemeente en dient bij de vaste lasten te worden opgeteld. Zit een gemeente erg krap bij kas, dan is het mogelijk de erfpacht in een keer af te kopen. Het initiatief hiertoe ligt bij de gemeente en zelden bij de bewoner. Die kan zelfs voor het blok worden gezet door eenmalig een fors bedrag op tafel te moeten leggen. Soms echter kiest een koper toch bewust voor de afkoop van de grond ineens. Deze afkoopsom kan met de hypotheek worden meegefinancierd.
Executiewaarde
De executiewaarde is van een geheel andere orde dan de markt- of verkoopwaarde. In het laatste geval is vraag en aanbod bepalend en wordt voor vaststelling gekeken naar gelijksoortige woningen in de omgeving. Bij de executiewaarde gaat de geldverstrekker uit van het bedrag dat een woning bij gedwongen verkoop zou kunnen opleveren. Die is beduidend lager dan de verkoopwaarde, doch wel bepalend voor het verkrijgen van een hypotheek. De meeste hypotheken lopen van 75% voor een gewone tot 130% van de executiewaarde voor een tophypotheek. Financieringen
Op de financiële markt wordt de consument overstelpt met financieringsvormen voor zowel woningen als consumptiegoederen. Gelet op de consequenties van elke vorm en het feit dat geen enkele koper en zijn persoonlijke omstandigheden hetzelfde is, is het uitermate belangrijk dat de potentiële lener zich uitvoerig laat voorlichten over alle (on)mogelijkheden. Van de gekozen financiering mag u in feite geen last hebben. Herbouwwaarde
In elk taxatierapport van een woning staat de herbouwwaarde vermeld. Dit is een schatting van de kosten indien een pand opnieuw moet worden opgetrokken na bijvoorbeeld een forse brand. Deze waarde is bruikbaar voor het afsluiten van een opstal- of woonhuisverzekering. Elke geldverstrekker stelt zo'n verzekering verplicht. De ingangsdatum dient gelijk te zijn aan de datum van de overdracht. Hypotheekadviseur
Alleen een onafhankelijk adviseur met contacten met tal van geldverstrekkers is in staat de juiste offerte uit te brengen. In andere gevallen kan het belang van een bedrijf een rol spelen, bijvoorbeeld met acties en bonussen voor het verkopend personeel. Een onafhankelijk adviseur is alleen z'n cliënt verantwoording verschuldigd. Het loont zeker de moeite verschillende offertes aan te vragen en te laten vergelijken. Laat dit wel door dezelfde adviseur doen. Elke adviseur heeft z'n eigen rekenmethode en de één rekent de gevolgen voor belasting en inkomen nauwkeuriger door dan de andere. Hypotheekakte
De koper tekent bij de notaris gelijktijdig de eigendomsakte en de hypotheekakte. Alleen bij een getekende eigendomsakte is het immers mogelijk een hypotheek te laten vestigen op die woning. De verkoper is niet verplicht op het kantoor van de notaris te verschijnen. Hij kan hem een machtiging geven. De notaris maakt de eigendomsakte op op basis van de koopakte. Enkele dagen vóór het transport ontvangt de koper beide akten in concept thuis om deze te (laten) controleren. Let vooral op de verwerking van het rentepercentage; deze kan soms erg snel wijzigen, afhankelijk van de tarieven op de kapitaalmarkt. Na ondertekening worden beide akten bij het Kadaster ingeschreven. De keuze van een notaris is vrij, net als zijn te berekenen tarieven. Het kan de moeite lonen diverse notarissen met elkaar te vergelijken. Kadaster
Dit is per provincie de centrale 'opslagplaats' van gegevens over woningen. Alle beschikbare grond is tot op de vierkante centimeter verdeeld over panden, straten, terreinen, weilanden, etc. In de eigensdomsakte staan de z.g. kadastrale gegevens van de woning en eventuele bijbehorende garage en/of tuin vermeld. Het Kadaster beschikt ook over informatie aangaande bouwjaar, gemiddelde waarde, eigenaren, het al dan niet belast zijn van het pand met een hypotheek, of er anderszins beslag op is gelegd, etc. Het Kadaster van Zuid-Holland is gevestigd in Zoetermeer. Kopie
Tijdens het hele proces van informatie en acceptatie krijgt de potentiële koper te maken met een wirwar aan papieren. Al die formulieren dienen te worden ingevuld met elk een specifiek doel. Aangezien u met verschillende instanties te maken krijgt, is het raadzaam om van èlk formulier dat u invult en ondertekent een kopie te maken. Als alle formaliteiten achter de rug zijn en u eigenaar van een nieuwe woning bent, kunt u altijd nog een schifting aanbrengen welke papieren waardevol zijn en welke niet. Koopakte ( voorlopige koopovereenkomst, is niet voorlopig!!)
Veel mensen leven in de veronderstelling dat het tekenen van een voorlopige koopakte slechts een formaliteit is waar ze makkelijk onderuit kunnen. Niets is minder waar. Behoudens de opgenomen clausules, meestal het verkrijgen van een woonvergunning en een passende financiering, zit u aan de koop vast. Voor het toch willen verbreken van de afgesloten koop zal in de meeste gevallen een behoorlijke vergoeding aan de verkoper betaald dienen te worden. Dit kan oplopen tot zo'n 10% van de verkoopsom. Het is verstandig een einddatum ten aanzien van de geldigheid van de akte te laten opnemen. Dit voorkomt dat u een speelbal van de verkoper wordt, bijvoorbeeld als er nieuwbouw in het spel is, welke niet op tijd wordt opgeleverd. Heeft het transport niet plaatsgevonden voor genoemde datum, dan bent u zonder kosten van alle verplichtingen af. U bent dan weliswaar het uitgezochte huis kwijt, maar ook van veel problemen verlost. Een verkoper die z'n woning graag kwijt wil, zorgt voor tijdig transport. (In de Eerste Kamer is inmiddels een wet aangenomen die de koper een bedenktijd van drie dagen gunt. Ook na mondelinge toezegging kan de koper binnen 72 uur kosteloos van de gesloten koop af. Deze wet treedt waarschijnlijk nog in 2003 in werking.) Koopsubsidie
Om de aankoop van een eigen woning te stimuleren, vooral onder de mensen in de laagste inkomensklasse, heeft de Regering per 1 januari 2001 de Wet Bevordering Eigenwoningbezit (BEW) ingevoerd. De 'koopsubsidie' is vergelijkbaar met de reeds bekende huursubsidie. De belastingvrije tegemoetkoming kan maximaal E 152,- per maand bedragen. Naast toetsing van inkomen en gezinssituatie wordt ook gekeken of de woning in aanmerking komt voor een Nationale Hypotheek Garantie en dient de rente voor minimaal 15 jaar vast te staan. Ook dient de hypotheek binnen dertig jaar voor een groot deel te zijn afgelost. (Een aflossingsvrije hypotheek komt dus niet in aanmerking.) Elke drie jaar wordt de subsidie opnieuw vastgesteld. Na 15 jaar is het maximum bereikt. De hypotheeksom mag maximaal E 94.295,- bedragen. Ook inkomen en vermogen zijn aan een maximum gebonden, afhankelijk van de leeftijd van de potentiële lener. Is de beoogde woning eerder een huurwoning geweest, dan is korting op de verkoopprijs mogelijk. De verkopende organisatie is daarin vrij. De geldverstrekker vraagt namens de lener de subsidie aan bij het Ministerie van VROM. Op www.koopsubsidie.nl zijn indicaties te vinden. Kosten Koper
Bovenop de verkoopprijs moet de koper rekening houden met zo'n 10% aan extra kosten. Hierin zit de 6% overdrachtsbelasting die de notaris weer afdraagt aan het Rijk, de notaris- en eventuele makelaarskosten, de afsluitprovisie van de geldverstrekker en de opstel- en inschrijfkosten van de eigendoms- en hypotheekakte. Bij nieuwbouw dient rekening te worden gehouden met de bouwrente, waaronder de al te betalen hypotheekrente tijdens de bouw. Globaal komt bij een nieuwbouwwoning zo'n 5,5% extra kosten bovenop de koop- of aanneemsom. Wil of kan de koper deze kosten niet uit eigen middelen voldoen, dan zijn ze op te nemen in een hogere hypotheek. De rente van dit laatste stuk, de kosten koper, is dan echter niet aftrekbaar. Looptijd
Door de rente voor een lange(re) tijd vast te zetten, is er meer zekerheid omtrent de maandlasten. De enkele tienden van procenten die op korte termijn positief zouden kunnen zijn, worden geheel teniet gedaan bij de eerstvolgende contractverlenging tegen een mogelijk veel hogere rente. Zeker op dit moment (voorjaar 2003) is de rente erg laag. Hoewel niemand weet wat de rente de komende tijd zal gaan doen, zijn 10- of 15-jaars contracten geen uitzondering. Toch zijn er ook mensen die kiezen voor een variabele rente. Het gaat hierbij veelal om contracten gedurende een korte periode waarbij het speculatie-element een rol speelt. Ook kopers die een klein hypotheekbedrag willen en dit binnen een aantal jaren geheel aflossen, zijn gebaat bij een kortere looptijd tegen een lage(re) rente. Let wel, rente en looptijd zijn slechts enkele factoren die meespelen in de keuze van een hypotheekvorm. Maandlast
Velen denken dat de brutomaandlast na verrekening met de belasting een nettomaandlast wordt. Dit is een misvatting. Op dat moment weet de potentiële koper alleen z'n netto hypotheekmaandlast. Om een reëel beeld te krijgen van de maandlasten is het zaak ook rekening te houden met de jaarlijks terugkerende kosten als de onroerend zaakbelasting, opstal- en inboelverzekering, aansprakelijkheidsverzekering, de waterschapslasten, rioolrechten en reinigingsheffing en niet te vergeten de maandelijkse reserveringen voor groot onderhoud. Met name deze laatste post wordt nogal eens over het hoofd gezien, met als risico dat de koper/eigenaar op termijn voor het blok komt te staan als er echt iets ingrijpends (en meestal onverwacht) moet gebeuren. De koper/eigenaar dient ook rekening te houden met (fors) gewijzigd verbruik van water, gas en elektra, temeer daar een verhuizing in de meeste gevallen gericht is op het verkrijgen van een groter huis. Medische keuring
Als de potentiële koper kiest voor een hypotheekvorm waarbij sprake is van een af te sluiten levensverzekering dient een naar waarheid ingevulde gezondheidsverklaring te worden overlegd. De inhoud van deze verklaring kan voor de geldverstrekker reden zijn een medische keuring te verlangen. Een ziektegeschiedenis hoeft echter niet in te houden dat er sprake is van een overlijdensrisico, en dat is in feite het enige waar een geldverstrekker belangstelling voor heeft. Het invullen van de verklaring kan derhalve een dilemma opleveren; wat wel en wat niet in te vullen. Het kan in zo'n geval wenselijk zijn met de huisarts te overleggen, want onjuistheden of halve waarheden kunnen in de toekomst, na overlijden, weer gevolgen hebben voor de uitkering van de verzekering. Een medische keuring is niet per definitie verplicht. De definitieve premie wordt vastgesteld na medische acceptatie. Omgedraaid, een zieke die genezen is verklaard, kan met een medische keuring wellicht de premie naar beneden laten bijstellen. Modelcontracten
De meeste NVM-makelaars hanteren een model-koopcontract waarin standaard al de meest voorkomende ontbindende voorwaarden zijn opgenomen. Vele kopers zijn van mening dat een voorlopig koopcontract alleen maar een 'intentieverklaring' is. Dat is het zeer zeker niet. De koper zit er aan vast. Hij moet gegronde redenen hebben om nog van de koop af te wijken. Naast de veelal genoemde voorwaarden als financiering en vergunning kan de koper zelf aanvullende voorwaarden laten opnemen, mits de verkoper hiermee instemt. Wanneer een verkoper geen gebruik wil maken van een modelcontract is het raadzaam hier op aan te dringen. Lukt dit niet, leg het zelf opgestelde contract dan eerst voor aan een jurist van de Vereniging Eigen Huis. Wanneer iemand halsstarrig vasthoudt aan een eigen contract zou het een signaal kunnen zijn toch maar van de koop af te zien. Het getuigt immers niet van medewerking en openheid. Nabestaanden
Bij de koop van een woning zijn twee zaken essentieel om bij overlijden de nabestaanden te vrijwaren van veel extra ellende. Ten eerste dient de koper in de (voorlopige) koopakte als ontbindende voorwaarde te laten opnemen dat de koop niet doorgaat als koper vóór het transport komt te overlijden. Als deze voorwaarde niet is opgenomen, gaat de koop automatisch door naar de nabestaande(n). Het tweede punt dat in dit geval van belang is, is een bij de hypotheek af te sluiten verzekering die doorbetaling van rente en aflossing garandeert als de koper c.q. eigenaar tijdens de looptijd van de hypotheek komt te overlijden. Dit voorkomt dat de nabestaande(n) moet(en) verhuizen als gevolg van ernstige financiële problemen als de hoofdeigenaar c.q. kostwinner komt te overlijden. Nationale Hypotheek Garantie
Als lener en woning aan bepaalde criteria voldoen, is het raadzaam een Nationale Hypotheek Garantie aan te vragen. Deze NHG is voor de geldverstrekker een teken dat hij weinig risico loopt met de terugbetaling. De Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen staat namelijk garant voor de aflossingen. In ruil voor deze garantie is de geldverstrekker bereid een lagere rente in rekening te brengen. Bij betalingsproblemen kan het huis bij executie worden verkocht. Mocht de opbrengt van deze gedwongen verkoop lager zijn dan de restantschuld, dan scheldt de Stichting de lener dit restant (soms gedeeltelijk) kwijt, als blijkt dat deze te goeder trouw heeft gehandeld. De maximale hypotheek waarvoor NHG kan worden aangevraagd is voor 2003 E 200.000,- inclusief alle kosten. Ook de koopsom is aan een maximum gebonden: voor 2003 is dat E 178.571,- voor bestaande bouw en E 185.185,- voor nieuwbouw. Bovendien mag de NHG niet meer bedragen dan de vrije verkoopwaarde. Voor appartementen geldt nog de extra bepaling dat het complex na 1940 gebouwd dient te zijn. Is het complex ouder, dan is een bouwkundig rapport noodzakelijk. Het aanvragen van een NHG regelt de geldverstrekker. De kosten hiervoor bedragen 0,3% van het hypotheekbedrag en zijn fiscaal aftrekbaar.
Nieuwbouw
In tegenstelling tot de hypotheek voor een bestaande woning ontvangt de koper bij de notaris niet in één keer de hele hypotheeksom. De geldverstrekker keert de hypotheek in termijnen uit, afhankelijk van de voortgang van de nieuwbouw. De koper betaalt wel rente over de hele hypotheeksom vanaf het moment dat de akte wordt getekend, maar ontvangt tegelijkertijd z.g. bouwrente over het bedrag dat bij de geldverstrekker in depot wordt aangehouden. Bij sommige geldverstrekkers is deze te ontvangen vergoeding echter lager dan de te betalen rente. Dit verschil kan flink oplopen. Houd rekening met deze extra kosten bij de financiële planning. Voor nieuwbouw is een Nationale Hypotheek Garantie mogelijk tot een maximale koop- of aanneemsom van E 185.185,- (voor 2003). De geldverstrekker verzorgt de aanvraag voor zo'n Garantie.
Notaris
De notaris bereidt de eigendoms- en hypotheekakten voor. Elke transactie vindt op zijn kantoor plaats. De koper is in principe vrij zelf een notaris te zoeken. In enkele gevallen is de notaris al bij voorbaat bepaald door de verkopende partij. De notaris is verplicht een onderzoek in te stellen naar de woning voor zover het hypotheek en eventuele andere beslagleggingen betreft. In de eigendomsakte is duidelijk sprake van onroerende en eventuele roerende goederen (vloerbedekking e.d.). Over roerende zaken is geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Bij verschillende geldverstrekkers is het mogelijk het bedrag voor roerende goederen via de hypotheek mee te financieren. In dat geval is de rente over dit laatste stuk financiering niet aftrekbaar. Al het geld voor de transactie (hypotheek, krediet, eigen middelen, etc.) dient een paar werkdagen vóór de overdracht op een rekening van de notaris te staan. Na het transport ontvangen de partijen een eindafrekening.
Offertes
Nadat het 'perfecte' huis is gevonden en de gewenste hypotheekvorm bepaald, is het zaak bij verschillende geldverstrekkers een offerte aan te vragen en deze vervolgens op exact dezelfde punten te vergelijken. Het is aan te bevelen deze vergelijking door één persoon te laten uitvoeren. Iedere adviseur heeft z'n eigen rekenmethode en de één gaat verder in op de belastingtechnische gevolgen dan de ander. Aangeboden offertes zijn slechts beperkt geldig. Na ondertekening staan de rente en ander voorwaarden vast tot aan de transportdatum bij de notaris. Meestal vindt het transport plaats binnen enkele maanden na ondertekening van de offerte. Daalt de rente in de tussentijd, dan is aanpassing in de meeste gevallen wel mogelijk. Een stijging wordt na ondertekening van de offerte niet meer doorberekend. Houd bij het aanvragen de termijn van de ontbindende voorwaarden in de gaten en zie er op toe dat een offerte kosteloos te annuleren is. Laat mondelinge afspraken altijd schriftelijk vastleggen. Een offerte dient hypotheekvorm, rentepercentage en looptijd te vermelden, alsmede de boeteregeling als u meer aflost dan boetevrij is toegestaan, en de datum waarop uiterlijk het transport moet plaatsvinden. Verlenging van de geldigheid van de offerte is soms tegen extra kosten mogelijk. Informeer altijd of een bemiddelaar een offerte gratis aanvraagt. Het kan zijn dat hij kosten in rekening brengt bij het niet doorgaan van een hypotheek. Een geldverstrekker kan een offerte onder voorbehoud aanbieden, bijvoorbeeld als de woning nog niet is getaxeerd of als het nog wachten is op de medische keuring.
Onderhoud
De staat van onderhoud is van cruciaal belang voor de vaststelling van de verkoopwaarde. Dit geldt niet alleen voor de verkoper die nu van z'n pand af wil, maar ook voor de koper en de toekomstige verkoopwaarde. Afhankelijk van de staat van onderhoud waarin het pand verkeert op het moment van de aankoop, is het aan te bevelen een lijst van toekomstig groot onderhoud te maken en daarvoor geld te reserveren. Te denken valt hierbij aan dak en afwatering, schilderwerk buiten èn binnen, vervanging van de gaskachel of de centrale verwarmingsketel en eventueel regulier tuinonderhoud. Daarnaast is een post 'onvoorzien' op te nemen. Lekkages kunnen zich overal en op volkomen onverwachte momenten voordoen. De hoogte van deze reservering is tevens afhankelijk van het bouwjaar van het pand. Een oud huis vergt nu eenmaal meer onderhoud dan een nieuwbouwwoning. Voor monumentale panden gelden specifieke regels van de overheidsinstantie Monumentenzorg. Hoe eerder een eigenaar met reserveren begint, hoe geringer de financiële ongemakken (op dit vlak) in de toekomst zullen zijn. Onroerende zaakbelasting
Deze belasting wordt door de gemeente vastgesteld en bestaat uit een eigenaren- en een gebruikersgedeelte. Per gemeente kan deze belasting enorm verschillen, afhankelijk van de financiële positie van die gemeente. Eigenaren van woningen zijn verplicht beide elementen te voldoen. In uitzonderlijke gevallen is ontheffing mogelijk. Het is raadzaam dat de koper deze last meeneemt in z'n berekeningen, aangezien het soms om een fors bedrag kan gaan, dat jaarlijks terugkomt. Ontbindende voorwaarden
In het model-koopcontract staan standaard de financiering en woonvergunning opgenomen als ontbindende voorwaarden. Alleen op basis van deze voorwaarden kan de koop worden afgebroken, zonder dat de koper extra kosten krijgt opgelegd. Voor wat betreft de financiering is het van belang dat als ontbindende voorwaarde wordt opgenomen dat een benodigde hypotheek met een maximaal te betalen maandlast niet wordt verkregen. Het benoemen van deze maximale last is van belang, net als echter de vermelding van de hypotheeksom, rentepercentage, rentevaste looptijd, totale looptijd en hypotheekvorm. Deze laatste staan niet standaard vermeld, doch bepalen wel de bruto maand-/jaarlast van de koper. Neem deze dus zelf als voorwaarde op. Ook de voorwaarde 'het geheel of gedeeltelijk uitsluiten van een tweede inkomen' voor het verkrijgen van een hypotheek staat niet standaard in het modelcontract. De verkoper zou er zonder expliciete uitsluiting van uit kunnen gaan dat beide inkomens tellen voor het verkrijgen van een hypotheek. De Nationale Hypotheek Garantie speelt eveneens een rol. Het al dan niet hiervoor in aanmerking komen, kan de koper als ontbindende voorwaarde laten opnemen. Deze garantie heeft immers direct invloed op de vorm en hoogte van een hypotheek en de daarbij behorende hypotheeklasten. Als laatste kan de koper laten opnemen dat de hypotheek, en daarmee de koop, niet doorgaat bij overlijden van de koper vóór de datum van transport. Staat deze voorwaarde niet in het koopcontract, dan gaat de koop door naar de erfgenamen, die mogelijk helemaal geen behoefte hebben aan de nieuwe woning. Hebben de erfgenamen wel geld, dan kunnen zij geen beroep doen op financiering als ontbindende voorwaarde. De koop gaat ook door als de koper zich tegen het overlijdensrisico heeft verzekerd vóór de ingangsdatum van de hypotheek. Behalve de financiering, vergunning en genoemde punten kunnen koper en verkoper zelf ook andere voorwaarden opstellen.
Overbruggingskrediet
Het kan voorkomen dat een koper z'n eigen huis nog niet heeft verkocht, terwijl het transport van de nieuw gekochte woning al wel gaat plaatsvinden. In zo'n geval is een overbruggingskrediet noodzakelijk. Gebruikelijk is dat dit krediet en de nieuwe hypotheek via dezelfde geldverstrekker lopen. De in rekening gebrachte rente en afsluitprovisie varieert per geldverstrekker. Deze constructie plaatst de koper gedurende langere tijd voor dubbele lasten. Het is raadzaam dit krediet en de periode waarover het benodigd is, zo kort mogelijk te houden. Er zijn geldverstrekkers die voor afsluiting van een overbruggingskrediet genoegen nemen met een z.g. positieve/negatieve hypotheekverklaring (pos/neg verklaring). Voor deze onderhands getekende verklaring tussen geldverstrekker en koper c.q. kredietnemer is geen hypotheekinschrijving via de notaris vereist, hetgeen in kosten scheelt. Op grond van deze verklaring mag de oude woning niet verder belast worden zonder medeweten van de geldverstrekker. Deze verklaring strekt tot extra zekerheid voor het te verstrekken krediet. Een overbruggingskrediet bij aankoop van een nieuwbouwwoning kan tot problemen leiden met de geldverstrekker, omdat de periode van verstrekking veel langer kan worden dan in eerste instantie werd aangenomen. De geldverstrekker kan de kredietnemer dan adviseren zijn oude woning te verkopen tegen een lagere prijs om zo het krediet af te lossen. Zie hier het gevaar van een optimistische waardebepaling bij het aangaan van een krediet.
Overdrachtsbelasting
Bij elk transport van een onroerend goed brengt de notaris 6% overdrachtsbelasting aan de koper in rekening, om dit vervolgens door te sluizen naar de Belastingdienst. Deze overdrachtsbelasting maakt deel uit van de kosten koper waarmee elke koper rekening moet houden bij aankoop van een woning.
Overlijdensrisico
Een afgesloten levensverzekering gaat in op de dag dat de hypotheekakte passeert. Voor die tijd kan er echter van alles gebeuren. Vanaf het moment dat de koper z'n instemming met de koop heeft gegeven, is er immers al sprake van een aangegane verplichting. Koper kan het risico gedurende die tijd tussen instemming en ondertekening van de hypotheekakte overbruggen met een voorlopige overlijdensrisicoverzekering. Ook deze verzekering wordt pas verstrekt na een door de geldverstrekker geaccepteerde 'verklaring van goede gezondheid'. De verklaring is geen vervanging van de gezondheidsverklaring voor de officiële verzekering. Vraag ook op dit punt gedetailleerde voorlichting aan uw adviseur.
Overwaarde
Het verschil tussen de vrije verkoopwaarde en het restantsaldo van de lopende hypotheek is de overwaarde van het pand, ook wel 'stille' financiële reserve genoemd. Er zijn mogelijkheden om deze overwaarde te gelde te maken door bijvoorbeeld de lopende hypotheek te verhogen, dan wel een tweede hypotheek af te sluiten. Dit is niet geheel zonder risico. Want wat als de prijzen van huizen weer gaan dalen? Dan zit de eigenaar met een zware last op z'n schouders. Het is raadzaam om niet meer dan 75% van deze overwaarde echt te benutten; zo is een eerste daling goed op te vangen. De hypotheekvorm waarbij u zonder tussenkomst van de notairs aflossingen weer kunt opnemen, geeft extra vrijheid. In veel gevallen wordt de waarde van de WOZ-beschikking geaccepteerd. Dit scheelt taxatiekosten. Voordat u actie onderneemt, doet u er goed aan alle financiële gevolgen te laten doorrekenen. De extra hoeveelheid geld heeft immers ook gevolgen voor de maandelijkse lasten.
Rente
Het aangeboden rentepercentage is slechts één van de factoren waarop u een offerte beoordeelt, maar beslist niet de belangrijkste. Laat u niet verleiden door een geldverstrekker die 0,1 of 0,2% goedkoper is. Mogelijk zorgen andere bepalingen ervoor dat u dan een 'wurgcontract' afsluit. De looptijd is direct van invloed op het percentage: hoe korter het contract loopt, hoe lager de rente. Bij een sterke daling van de rente gedurende de looptijd kàn een z.g. rentemiddeling tot voordeel strekken. Dit is afhankelijk van de voorwaarden van de geldverstrekker.
Scheiding
Om een scheiding zo soepel mogelijk te laten verlopen, is het zaak ook de kwestie van huis en bewoning definitief te regelen. In de praktijk blijkt gezamenlijk eigendom doch bewoning door één der partners niet lekker te lopen. Al is het alleen al doordat slechts de bewoner de rente van de door beiden te betalen hypotheek mag aftrekken. De keuze is dat de bewoner de ander volledig uitkoopt, dan wel dat beiden het pand verlaten en dit te koop aanbieden. Uitkopen kan een bezwaar zijn als de hypotheek op twee inkomens is gebaseerd of als de waarde van het pand dusdanig is gestegen dat het voor de bewoner niet mogelijk is zoveel geld op tafel te leggen. Het is belangrijk dat beide partners aan de verkoop meewerken. Bij tegenwerking kan de rechter gedwongen verkoop via een veiling opleggen. Zo'n geval levert een (beduidend) lagere verkoopprijs op. Bij verkoop wordt de hypotheek afgelost en de overwaarde tussen beide partners verdeeld. Als er sprake is van een levenhypotheek en gezamenlijk eigendom van het pand, komt het opgebouwde vermogen vrij. Voor oude verzekeringspolissen, afgesloten voor 2001, gelden hogere belastingtarieven. De Belastingdienst ziet dit tussentijds vrijvallen als de definitieve einduitkering van de verzekering, hetgeen extra wordt belast.
Stg. Waarborgfonds Eigen Woningen
Deze Stichting staat borg voor de aflossingen van hypotheken waarvoor een Nationale Hypotheek Garantie is verstrekt. Om voor zo'n Garantie in aanmerking te komen, dienen zowel lener als onroerend goed aan bepaalde criteria te voldoen. De Stichting stelt ook eisen aan de taxateur en het taxatierapport. Omdat een hypotheek met NHG minder risico voor de geldverstrekker inhoudt, is deze bereid de lening aan te bieden tegen een lager rentepercentage.
Taxatie
Voor het afsluiten van een hypotheek wil de geldverstrekker in de meeste gevallen van een onafhankelijke partij de executie- en vrije verkoopwaarde weten. Elke geldverstrekker werkt met een netwerk van makelaars/taxateurs. Hoewel de koper niet verplicht is met een aanstelling accoord te gaan, is het wel raadzaam dit te doen. Het zelf op zoek gaan naar een taxateur kan vertraging opleveren. De verkopende partij is verplicht een taxateur de woning te laten betreden. Hij beoordeelt de staat van onderhoud, let op bijzonderheden die van invloed kunnen zijn op de waarde (dakkapel, ligging, bouwstijl, omgevingsfactoren, voorzieningen, e.d.), controleert of er sprake is van bijvoorbeeld recht op overpad van de buren en houdt rekening met het bestemmingsplan. Al zijn bevindingen legt hij vast in een taxatierapport. Ten tijde van het transport mag het rapport maximaal twaalf maanden oud zijn. De kosten van de taxatie zijn voor rekening van de koper. Soms is een WOZ-beschikking voldoende om de executiewaarde van een woning te bepalen. Dit gebeurt alleen als het gevraagde hypotheekbedrag beduidend lager is dan genoemde waarde.
Transport
Elk pand wordt door ondertekening van de eigendomsakte bij de notaris getransporteerd van eigenaar A naar eigenaar B. Offertes vermelden vaak een uiterste transportdatum. Na die datum verliezen ze hun geldigheid, tenzij de koper met de geldverstrekker een nadere overeenkomst maakt. In de meeste gevalen kost dit extra geld. Partijen zijn vrij om een datum bij de notaris vast te stellen. De geldverstrekker zorgt dan voor tijdige overmaking van de hypotheeksom. In het Kadaster wordt de eigendomsakte met de datum van transport ingeschreven.
Verborgen gebreken
De staat van onderhoud is uitermate belangrijk voor het bepalen van de koopsom. Vele zaken zijn direct met het blote oog te bepalen, maar hoe zit het achter die betimmering? De koper kan het huis laten keuren door een technisch specialist. Zijn rapport is een goede basis om verder te gaan met onderhandelen. Er zijn echter altijd zaken die pas na de koop boven water komen, bijvoorbeeld lekkages na een stortbui. In principe blijft de verkoper nog een jaar verantwoordelijk voor reparaties die moeten worden verricht, waarvan hij wist of had kunnen weten dat deze nodig waren, maar hierover zweeg tijdens de verkoop. Vele kopers zien na het transport nog al eens af van eventuele navordering. Teveel 'gedoe'. Toch kan dat 'gedoe' veel geld opleveren, zeker bij ingrijpende herstelwerkzaamheden.
Verbouwen
Door een verbouwing stijgt het pand direct in waarde. De (bij)keuken, badkamer of dakkapel wordt aan de moderne eisen aangepast en kan weer tientallen jaren mee. Reden om te kijken of dergelijke verbouwingen te financieren zijn. Hetzij door het afsluiten van een aparte lening, hetzij door verhoging van de lopende hypotheek. De rente hiervan is aftrekbaar. Let in beide gevallen goed op de gevolgen voor de maandlasten. Het gebruik van eigen middelen vermindert weliswaar de rente-inkomsten, maar daar staat tegenover dat het uitgavenpatroon ongewijzigd kan blijven. De eigenaar doet er goed aan z'n plannen voor een ingrijpende verbouwing door een adviseur te laten doorrekenen.
Vereniging van Eigenaren
De eigenaren van elk complex koopwoningen (meestal appartementen, maar portiek- en rijtjeswoningen komen ook voor) kunnen zich verenigen om gezamenlijk bijvoorbeeld groot onderhoudswerkzaamheden ter hand te nemen. De akte van een Vereniging wordt bij de notaris opgesteld en elke nieuwe eigenaar wordt al dan niet verplicht (afhankelijk van het statuut) lid van de Vereniging. De meeste Verenigingen van Eigenaren (VvE's) hebben een externe beheerder die het bestuur ontlast van administratieve en/of technische activiteiten. Tenminste eenmaal per jaar komen de leden bijeen tijdens een algemene vergadering om de gang van zaken te bespreken en nieuwe plannen te maken. Ook dient het bestuur dan verantwoording af te leggen omtrent de financiën. Veel complexen in Nederland hebben last van een z.g slapende Vereniging. Op papier is alles geregeld maar in de praktijk komt er niets van terecht. De bijdrage van de leden is meestal dan minimaal en de structuur van de onderhoudsplannen laat te wensen over. Het doel van de VvE is echter duidelijk: zorgen voor een goed onderhouden complex koopwoningen, waardoor de waarde behouden blijft. Een zwak punt is dat de inzet van vrijwilligers als bestuurslid onontbeerlijk is. Toch is een actieve VvE een belangrijk instrument om verloedering tegen te gaan.
Verhuizen
Het verhuizen op zich is een ingrijpende gebeurtenis waarop u zich goed dient voor te bereiden. Niet alleen gaat het om de (her)inrichting van de nieuwe woning en alle kosten die dat met zich meebrengt, maar ook om het verzamelen van alle spullen die meegaan, en de wijze waarop die meegaan. Iedereen die al eens verhuisd is, weet dat dit een prachtige gelegenheid is om eens een grote schoonmaak te houden: gooi weg wat niet (meer) nodig is. Vervolgens maakt u de afweging zelf te verhuizen, al dan niet met huur van een bestelbus of boedelbak, of dat u een erkend verhuisbedrijf inschakelt. Een ander belangrijk punt bij verhuizen is de verkoop van een eventuele oude woning en de daarop rustende hypotheek. Informeer bij de huidige geldverstrekker wat de mogelijkheden zijn om de hypotheek van het ene naar het andere pand over te brengen en welke kosten daarbij komen kijken. Het meeverhuizen van een hypotheek heeft ook consequenties voor de rente-aftrek. Bovendien zijn niet alle kosten opnieuw aftrekbaar. Laat u goed informeren door een onafhankelijk adviseur.
Vermogensrendementsheffing
Met het invoeren van het nieuwe belastingstelsel in 2001 is een aparte box opgenomen voor inkomsten uit vermogen. Hieronder vallen ook beleggingen die zijn gedaan met geld afkomstig van de overwaarde van de eigen woning. De belasting is fictief vastgesteld op 1,2% van het vermogen na aftrek van schulden, ongeacht het rendement van die beleggingen. De rente van de hypotheek die is aangegaan om de overwaarde vrij te maken, is echter niet meer aftrekbaar. De betaling van premie voor kapitaalverzekeringen en de uitkering daarvan, zijn van grote invloed op de te betalen belasting. Goede voorlichting is hierbij geboden.
Verzekeringen
Na de koop van een woning krijgt de eigenaar met diverse verzekeringen te maken, die alle tot het pakket vaste lasten behoren. Een opstalverzekering is verplicht en gaat in op de dag van het transport. Is er gekozen voor een vorm van levenhypotheek, dan behoort ook de levensverzekering tot de telkens terugkerende lasten. Daarnaast is een aantal verzekeringen aan te raden, zoals een goede inboedelverzekering, een aansprakelijkheidsverzekering en een woonlastenverzekering. Als u uw portefeuille doorneemt, kijk dan ook naar de financiële positie bij arbeidsongeschiktheid en hoe de stand van zaken zal zijn op latere leeftijd. Ook de zorg voor nabestaanden kan een punt van overweging zijn. Wellicht dat aanvullingen nodig, dan wel wenselijk zijn.
Vrij op Naam
In tegenstelling tot grond met erfpacht kan een koper ook een pand kopen dat 'vrij op naam' komt te staan. De kosten van de grond zijn in een keer opgenomen in de koopsom. De eigenaar is hierdoor gevrijwaard van jaarlijks terugkerende grondlasten. In de meeste gevallen gaat het hierbij om nieuwbouwwoningen. De prijsklassen liggen hierdoor beduidend hoger.
Vrije verkoop
Op de huizenmarkt is vraag en aanbod bepalend voor de waarde van het pand. Hoe geringer het aanbod, hoe hoger de prijs. De vrije verkoop is het tegengestelde van gedwongen verkoop, waarbij een pand per opbod op een veiling wordt verkocht (ook wel bij executie genoemd). De prijs die hieruit voorkomt is altijd (beduidend) lager dan de prijs bij vrije verkoop. Echtparen die in scheiding liggen, doen er goed aan aan vrije verkoop mee te werken, zodat ze nog een goede prijs voor het pand ontvangen. Bij tegenwerking kan de rechter een gedwongen verkoop opleggen.
Waarborgsom
Dit is een aanbetaling van de koopsom, te voldoen aan de notaris. Indien de koper zich aan z'n verplichtingen onttrekt en de koop niet door laat gaan, heeft de verkoper recht op deze waarborgsom als vergoeding voor de gemaakte kosten. Gaat de koop gewoon door, dan wordt de reeds betaalde waarborgsom in de eindafrekening meegenomen.
Waardebepaling
Als een makelaar/taxateur een taxatie uitvoert, geeft hij twee belangrijke waarden op: de z.g. executiewaarde, dat is de geschatte opbrengst bij gedwongen verkoop, en de z.g. vrije verkoopwaarde, de waarde op de markt. Ook de gemeente stelt een waarde vast in de WOZ-beschikking (zie verder). Al deze waarden vervullen een eigen functie in het hele proces van aan- en verkoop en belastingheffing. Ze zijn dan ook nimmer gelijk. Voordat een potentiële koper een bod doet op een pand is het aan te bevelen bij het Kadaster te informeren wat een bepaalde woning in een bepaalde buurt in waarde 'doet'. Zeker bij incourante panden is een indicatie geen overbodige luxe.
Woonvergunning
De meeste gemeenten vereisen een woonvergunning voor nieuwe eigenaren. Deze gemeentelijke toets van inkomen ten opzichte van koopsom en het aantal personen gerelateerd aan de beschikbare ruimte, is ooit bedoeld om starters de gelegenheid te geven zich te vestigen in de goedkopere sectoren. Mensen die teveel verdienen of een grotere ruimte wensen dan de gemeente nodig acht, dienen te zoeken in de z.g. vrije sector. Met het stijgen van de prijzen is dit doel in de verdrukking gekomen. Toch doet een koper er goed aan in zijn of haar gemeente te informeren naar de grenzen van prijzen en oppervlakte om voor een vergunning in aanmerking te komen (voor bestaande en nieuwbouw zijn deze verschillend) en deze zonodig tijdig aan te vragen. Dit voorkomt veel ellende achteraf. WOZ-beschikking
Op grond van de Wet Waardering Onroerende Zaken taxeert elke gemeente de waarde van ieder pand binnen haar gemeentegrenzen. De eigenaar ontvangt daarvan een beschikking met de waarde die bepalend is voor het eigenwoningforfait, de onroerende zaakbelasting en de waterschapslasten. Na peildatum is de beschikking vier jaar geldig. Het is mogelijk tegen deze beschikking in beroep te gaan, bijvoorbeeld als er sprake is van achterstallig onderhoud of van geluidsoverlast in de omgeving. De Wet trad in 1999 in werking, de eerste periode van de waardebepaling is 2001 t/m 2004. De volgende taxatie zal plaatsvinden in 2003 en geldt voor de periode 2005 t/m 2008. De koper kan de verkoper een copie van de beschikking vragen en deze overleggen aan de geldverstrekker. Als het gevraagde hypotheekbedrag beduidend minder is dan de waarde van de woning, hoeft de woning niet opnieuw te worden getaxeerd door een particuliere makelaar, hetgeen de koper weer kosten scheelt. | 